in Baukredit ist doch etwas umfangreicher als ein klassischer Konsum- oder Autokredit. Denn schließlich wird dieses Darlehen den Bauherrn wohl die nächsten Jahrzehnte begleiten. Doch worauf sollten Sie bei einem Baukredit insbesondere achten? Wir haben für Sie eine Checkliste entworfen, damit Sie die wichtigsten Punkte beim Beantragen einer Baufinanzierung nicht vergessen.
1. Überblick über Einkommen und Ausgaben verschaffen
Im ersten Schritt sollten Sie sich einen Überblick über Ihre finanzielle Lage verschaffen. Das ist die Grundvoraussetzung für die weitere Vorgehensweise zum Beantragen eines Baukredits. Wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass Sie bereits über ein gewisses Eigenkapital verfügen.
Im Schnitt sollte dies 20 bis 30 Prozent der Kauf- bzw. Bausumme ausmachen. Eigenkapital kann natürlich auch ein bereits vorhandenes Grundstück sein, auf dem Sie die Immobilie errichten möchten. Das heißt, es muss nicht zwangsweise Liquidität sein.
Auch wäre es natürlich sehr vorteilhaft, wenn Sie grundsätzlich mehr Einnahmen als Ausgaben im Monat haben. Selbstverständlich könnten durch eine niedrigere Darlehensrate als was Sie derzeit zum Beispiel an Miete zahlen, Ihre Ausgaben auch verringert werden. Dennoch wäre es wichtig zu sehen, dass Sie bereits jetzt gut mit Ihrem Geld haushalten können.
2. Ermittlung der maximalen Darlehensrate für den Baukredit
Nachdem Sie quasi einen Kassensturz gemacht haben, können Sie im nächsten Schritt die maximale Darlehensrate bestimmen. Natürlich ist die Zahl nicht „in Stein gemeißelt“, aber es sollte schon eine möglichst realistische Kalkulation sein.
In diesem Zusammenhang möchten wir Ihnen einen Rat mit auf den Weg geben: Kalkulieren Sie die maximale Kreditrate nicht zu knapp! Sie sollten noch genügend Luft für eventuelle Notfälle haben. Daher ist es wichtig, dass Sie weiterhin einen gewissen Betrag monatlich beiseitelegen. Dieses Geld kann dann für Reparaturen im bzw. am Haus genutzt werden oder auch für alle anderen Anschaffungen.
3. Baukredite vergleichen
Sobald Sie Ihre Darlehensrate ermittelt haben, die Sie gut leisten können, dann können Sie beginnen, über einen Baukredite Vergleich die verschiedenen Angebote miteinander zu vergleichen. Sie müssen dabei natürlich noch die Kreditsumme und ggf. den Wert der Immobilie angeben.
Wenn Sie eine Immobilie kaufen, dann werden Sie den Preis vermutlich bereits wissen. Falls Sie eine Immobilie errichten möchten, sollten Sie zunächst die Baukosten ermitteln, sofern Sie das nicht schon getan haben. Über die Höhe der Tilgungsrate können Sie die Kreditrate erhöhen oder senken, bis sie etwa Ihrem Wunschniveau entspricht.
Tipp: Ein Baukredit Vergleich sollte nicht optional sein, sondern obligatorisch! Bei Kreditsummen, die im 6-stelligen Bereich liegen, machen Zehntelprozentpunkte auf Sicht von Jahren mehrere Tausend Euro an Sollzinsen aus. Das ist Geld, welches Sie sich leicht sparen können.
- Baukredit Vergleich ist nicht optional, sondern obligatorisch
- Kleinste Veränderungen im Zins haben große Auswirkungen auf die Zinszahlungen
4. Den Effektivzins im Blick behalten
Beim Vergleichen der Baukredite sollten Sie insbesondere den Effektivzins im Blick behalten. Dieser Zins beinhaltet die Sollzinsen und evtl. weitere Kosten und Gebühren, die direkt mit der Baufinanzierung in Verbindung stehen.
Der effektive Jahreszins gibt daher den Zins wieder, den Sie „effektiv“ zahlen müssen. Viele Vergleichsrechner berechnen diesen automatisch bzw. sortieren die Angebote nach diesem Wert. Banken sind auch verpflichtet diesen anzugeben.
Auch im persönlichen Gespräch mit der Bank sollten Sie auf diese Angaben achten. In der Regel wird der Berater Ihnen aber diesen Zins von sich aus aufzeigen.
5. Zinsbindungsfrist festlegen
Unabhängig davon, über welchen Weg Sie den Baukredit beantragen, sollten Sie sich bereits im Vorfeld Gedanken über die Zinsbindungsfrist machen. Das ist die Laufzeit, in der Ihnen die Bank den Kreditzins garantiert. Von Baufinanzierungen mit variablen Zinsen raten wir in den meisten Fällen ab. Üblicherweise gewährt Ihnen die Bank den Zins für 5 bis 10 Jahre.
Es sind auch Vertragsmöglichkeiten für längere Laufzeiten denkbar. Aber da Sie nach 10 Jahren Laufzeit den Immobilienkredit ohne Gebühren kündigen können – etwas, was innerhalb dieser 10 Jahre nicht möglich ist – versuchen Kreditinstitute diesen Zeitraum auf 10 Jahre zu begrenzen.
Als Faustregel wollen wir hier festhalten, dass je günstiger der Zinssatz ist, desto länger die Laufzeit sein sollte. Denn damit sichern Sie sich einen günstigen Zins für eine lange Zeit. Andersherum würde es kaum Sinn machen: Einen hohen Zins für eine lange Laufzeit sichern.
Vielleicht entsteht nun bei Ihnen die Frage, was ein „günstiger“ Zins ist. Generell sind in einem Niedrigzinsniveau, wie wir es seit vielen Jahren haben, Zinsen zwischen 1 und 2 Prozent p.a. als günstig einzuordnen. Es gibt natürlich auch noch günstigere Anbieter.
- Üblich sind Laufzeiten zwischen 5 und 10 Jahre
- Günstige Zinsen zwischen 1 und 2 Prozent p.a. können Sie sich langfristig sichern
- Bei hohen Zinssätzen sollte die Laufzeit eher kürzer sein
6. Sondertilgungen und flexible Rückzahlungen ins Kalkül ziehen
Was Sie eventuell mit bei Ihren Verhandlungen ins Kalkül ziehen sollten, sind flexible Rückzahlungsmodalitäten. Der Klassiker ist hier die Sondertilgung. Natürlich können Sie auch bei Baufinanzierungen immer Sondertilgungen leisten und diese auch vorzeitig zurückzahlen. Die Frage ist nur, welche Gebühren damit verbunden sind.
Bis zu 10 Prozent der ausstehenden Kreditsumme als Sondertilgung zu leisten ist in den meisten Fällen kein Problem. Auf der anderen Seite sollten Sie hier nur nachverhandeln, wenn Sie auch tatsächlich die Möglichkeit haben, größere Sonderzahlungen zu leisten.
Interessanter dagegen ist vielleicht eher die Möglichkeit, die Kreditrate während der Laufzeit anzupassen. Schließlich kann innerhalb der nächsten Jahre so einiges passieren, wodurch Sie in die Misere kommen könnten, die Kreditrate nicht mehr ohne Weiteres zu leisten. Denkbar wäre hier die Möglichkeit, dass Sie während der Laufzeit den Tilgungsanteil ändern können.
Durch eine Senkung des Tilgungsanteil sinkt auch Ihre Darlehensrate. Eine übliche Vereinbarung wäre beispielsweise, dass Sie während der Laufzeit zwei- bis dreimal die Tilgung ändern können. Solche Extras gehen natürlich häufig auch mit einem erhöhten Zinssatz einher. Erkundigen Sie sich daher im Vorfeld, ob die Zinsen dadurch steigen.
7. Staatliche Förderungen erfragen
Im Gespräch mit dem Bankberater sollten Sie Ihn auch auf mögliche staatliche Förderungen ansprechen. Möglicherweise kooperiert die Bank bereits mit der KfW-Bank und kann Ihnen daher Informationen aus erster Hand liefern.
8. Extra-Tipp: Gut vorbereitet ins Bankgespräch
Wir empfehlen Ihnen, gut vorbereitet ins Bankgespräch zu gehen. Das macht einen guten Eindruck auf den Berater. Je besser Sie mit ihm kooperieren und Sie vorbereitet sind, desto besser ist das Verhältnis bzw. „Klima“ zwischen Ihnen. Auch wenn es auf den ersten Blick nicht viel auszumachen scheint, so kann das bei den späteren Verhandlungen sehr wertvoll sein.
Ein attraktiverer Zins, bessere Sonderbedingungen usw. könnten im Endeffekt für Sie herausspringen. Möglicherweise setzt sich der Berater dann auch für Sie eher ein, wenn es um die Beantragung von staatlichen Fördermitteln geht. Außerdem macht es für Sie die Beantragung eines Baukredits ebenfalls deutlich einfacher, wenn Sie gut vorbereitet sind.